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  • 房产新政给温州楼市带来了什么?

  • 时间:2009年01月12日 09:19 稿源:温州网-温州都市报http://www.66wz.com/    字体:
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      温州网讯 受全球金融危机影响,2008年温州楼市与全国一样陷入低迷状态。在国家相继出台降息、降税、放宽二套房贷等一系列刺激楼市政策后,我市亦出台18条“救市”新政,以进一步加快住房保障体系建设、创造良好的住房消费环境、优化房地产业投资发展环境、促进房地产市场健康稳定发展。

      组合拳之下,温州楼市的现状与未来将如何?如何使普通老百姓真正实现“安居”?本期《政情民意中间站》邀请市政协委员潘广军、市委党校副教授任晓、市安居房开发有限公司经理郑志龙等嘉宾,围绕这个问题进行了探讨。

      金融危机下的楼市

      近年来,在不少人眼里,温州楼市显得有些“异类”。温州的房价上涨之快,房价之高,直追北京、上海等许多大城市。在2008年全球金融危机影响下,上海、深圳等地的房价都出现了不同程度的松动,但温州房价似乎变化不大。

      但在房价坚挺的背后,温州楼市却出现前所未有的低迷。据悉,去年10月份,鹿城区新房可售面积增加5万多平方米,二手房月成交量却缩至327套,创下近年来月成交量最低点。在传统的“金九银十”楼市成交旺季,楼市的低迷状态,让人们看到了市场的巨大反差。

      市安居房开发有限公司经理郑志龙说,就新开盘的楼房而言,市民的购买力显得比较弱,二手房交易活跃程度也降低了。但温州楼市在全球金融危机影响下依然坚挺,这与温州“七山一水二分田”的土地资源有着很大的关系。换句话说,由于温州的土地资源比较稀缺,相对来讲,目前商品房还没有到供大于求。

      温州市委党校副教授任晓对此有不同的看法。他说,目前温州楼市坚挺的原因,供不应求仅是其中一个因素,实际上是由刚性需求和投资性需求两方面造成的。

      “在城市化进程中,住房是消费品,同时又是投资品,每个人都需要或小或大的房子,这是所谓的刚性需求;还有一部分人有投资性需求,他关心的不是房子的功能,而是房子的预期上涨空间。”任晓说,刚性需求的人希望房子越便宜越好,投资性需求的人则希望越贵越好,现在的问题是如何调节好两者之间的矛盾。

      市政协委员潘广军说,目前温州的楼市已形成一个“怪现象”。现在不管是50平方米还是100多平方米,房价均高达每平方米1万多元,炒作因素肯定不少。要从根本上解决楼市的价格问题,必须从房地产投入的成本上下手。

      政府救市政策的背后

      去年底,国家相继出台降息、降税、放宽二套房贷等一系列刺激楼市政策,许多市民都很关心,中央的救市政策,将对温州楼市产生怎样的影响?

      任晓认为,中央的救市政策从宏观层面来说,已经用得非常到位了,房价从总体上看不出有大幅下挫的可能性。但从微观上来说,温州楼市的投资性需求与刚性需求之间的博弈特别模糊,房价可能还会继续僵持。

      在很多人看来,太高的房价对普通市民以及人才引进都是不利的,但国家为什么还要出手刺激楼市呢?“政策刺激的主要目的,不是为了提高房价,而是想增加交易量,盘活整个房地产市场,从而拉动国民经济。”任晓说,房地产行业是GDP增长的一个支撑点,它可以带动相关30多个行业的发展,国家不希望房价大起大落。

      在国家相继出台系列刺激楼市政策后不久,我市出台了关于《保持温州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》。这个《意见》分四部分,即进一步加快住房保障体系建设、创造良好的住房消费环境、优化房地产业投资发展环境、促进房地产市场健康稳定发展,共计18条。

      新措施规定,对个人在市区买卖普通住房,将以房管部门受理房屋转移登记时间为准,对其缴纳的营业税地方留成部分分三个档次给予不同比例的财政补贴,如购房4 年(含)以上5 年以内的补助比例为70%。经济界人士认为,此举有利于降低交易成本,活跃二手房市场。

      新措施放宽了个人住房公积金贷款最高额度,最高上限由50万元提高到60万元,贷款最长期限由男60岁、女55岁统一调整为65岁。对首次利用贷款购买商品房的市民,住房公积金贷款最低首付比例由30%降至20%。经过调整以后,申请的贷款额度和期限都比以前提高了,购房的门槛也降低了不少。

      此外,新措施内容还包括“市区廉租房保障面积标准每户提高到不低于45平方米”、“经济适用房实行租售并举,每年开工建设20万平方米”、“建设租赁性人才公寓小区和面向外来员工出租的宿舍”等。

      该政策推出后,从目前市区二手房的交易情况来看,温州楼市似乎有回暖的迹象。

      住房消费观念亟待改变

      政府出台相关救市政策后,有不少市民问:现在房价这么高,政府为了国民经济的平稳发展,又不能让房价出现大的松动,那普通市民的住房问题怎么解决?

      任晓认为,在住房刚性需求方面有两类人,一类是现在或将来买得起房的人,另一类是很难买得起房的困难群体。对于后者来说,不太可能通过市场配置进行解决,政府应该大力开展经济适用房以及保障性廉租住房建设,解决这部分中低收入人群的住房问题。

      提起经济适用房,有网友议论,其实这几年市里建的经济适用房也不少,但不少房子面积过大,与“经

      济适用”的初衷相去甚远。此外,很多房子并没有落到真正需要住房的老百姓手里,不少经济适用房被出租,或者进了二手房市场。

      从2008年9月1日开始,我市施行新的《温州市区经济适用住房管理办法》。该办法规定,经济适用住房的套型建筑面积控制在60平方米左右,并对原先的相关规定做了调整。

      郑志龙介绍,最近,我市正在建设的经济适用房分别是瑶溪小区和娄桥小区,占地面积共1400亩左右,每套房子的面积基本上是在90平方米以下。目前市区南白象已建有占地面积250亩的经济适用房,去年在市区黄龙建了1000来套廉租房,还有几百套正在建,接下来在市区德政村征地60亩打算建设廉租房,专门给买不起房的群众居住。

      市房管局廉租住房管理处处长陈时新说,我市廉租住房制度始于2000年9月份,到目前为止,市区共有2743户低收入家庭得到了廉租住房保障,分别采取住房补贴和实物分配两种方式。2007年以来,我市加大了廉租住房实物配置的力度,市政府承诺,今后廉租住房实物配置的比例将达到50% 。此外,2009年,住房补贴将得到大幅度提高,从原来的546元提高到675元,同时扩大覆盖面。

      “要想降低房价,温州人必须改变一个旧观念。”潘广军认为,温州楼市有个现象很值得关注,近年来房价在不断地上升,盖的房子也越来越多,但最后都卖掉了,从中可以看出温州人的住房消费是比较奢侈的。

      他说,市区人民路开始改造时,当时大家的人均住房面积只有4平方米,现在有人觉得婚房面积120平方米还太小,这其实是一种浪费。如果把180平方米的房子面积减到120平方米,按市场价每平方米1万元计算,可以节省下60万元资金进行投资,干嘛一定要住180平方米呢?

      记者 叶锡环

      公共频道记者 翁逻沿 卢胜桂

      相关链接

      《温州市区经济适用住房管理办法》摘录

      自2008年9月1日起施行的《温州市区经济适用住房管理办法》规定,经济适用住房,是指由政府提供优惠条件,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性住房,产权为有限产权。

      经济适用住房的套型建筑面积控制在60平方米左右,高层、小高层的套型建筑面积可适当增加10平方米左右,家庭成员4人(含)以上的套型建筑面积控制在80平方米左右。

      城市低收入家庭申请购买经济适用住房,应当同时符合下列条件:

      (一)具有温州市区常住城镇居民户籍满5年以上;

      (二)无房或现住房面积低于人均建筑面积15平方米;

      (三)家庭人均收入低于我市上年度城镇居民人均可支配收入标准的60%。

      市房改办根据经济适用住房房源情况,对已经备案的申请家庭按照住房困难等情况组织公开摇号,对无房户予以优先解决,烈属、市级以上劳模家庭单独组织公开摇号。对中号家庭发给准购证,未中号家庭列入下一批购买对象。

      经济适用住房自签订买卖合同之日起未满5年的,不得直接上市交易。因特殊原因确需转让的,由政府根据原价格并结合成新等因素进行回购。

      经济适用住房自签订买卖合同之日起满5年的,可以上市交易。由房管部门向出卖方收取交易时同地段普通商品住房与购入时经济适用住房差价50%的收益(扣除控制标准面积以外以市场价增买的面积以及购买新的经济适用住房时退出的旧房面积),交同级财政。

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