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  • 2008年温州楼市 在激荡中行进

  • 时间:2008年12月25日 14:37 稿源:温州网-温州晚报http://www.66wz.com/    字体:
  •   温州网讯 在时代的坐标中,2008年似乎早被赋予了周期性的激荡的宿命,事关国计民生的楼市随着改革开放的调整而经历着迷离和阵痛,温州的楼市众生不难切身体会到时代的脉搏;在广阔的空间中,随着大洋彼岸的次贷危机演化为全球性经济危机,偏处一隅的温州楼市也不再可以独善其身,而是随着全国楼市乃至全球经济的起伏跌宕而共振。岁尾收官,让我们一起对2008年的温州楼市略作回眸。

      楼市经历了一次历练

      潘文

      土地供应从狂飙到沉寂

      进入2008年才不久的楼市在年前的一度徘徊后似乎又开始了新一轮的狂飙。在3月中旬的土地竞标会上,鹿城区纺织路庄头地块和瓯海大道AB地块在激烈的竞逐中双双拍出高价,前者更是将楼面价刷新到一个令人抑止的新高度。这一方面说明了温州市区的商住用地紧张程度,另一方面,与会竞标单位竞价的不断加码也说明了他们普遍还是看好温州楼市的后市发展。

      上述两块土地正式出让前,不少房开和代理中介都曾预估过其合理价位,但最终的成交出让价格还是普遍让他们大跌眼镜,到底谁更理性?到底谁更保守?对一直居高不下的平均房价又将产生何种刺激?议论纷纭莫衷一是。但截至目前的是,此次狂飙差不多在2008年已成绝响。在异常变幻而动荡的市场环境中,市区的土地出让信息格外稀少,市区不少在前两年就已列入年度出让计划的土地至今尚无动静,只有零星的办公及金融用地成功出让,苍南、瑞安、平阳、乐清等郊县也不断传来出让土地流标的消息,显示出开发商拿地开始谨慎观望和犹疑。综观全年的土地出让结果,无疑已创下历年新低。

      商品房供应 正在两极分化

      在商品房的供应市场,进入2008年以来最具有标志性的事件是:自宏观调控以来,政府一直主导和推进的90平方米的中小户型商品房终于逐步上市。位于城西板块的中梁棕榈湾中了头彩,一开盘就销售不俗。接着,位于城东高新开发区板块的广汇景园也在6月初顺利

      入市,并且取得了开盘即售罄的业绩,此后,这类项目还在陆续入市,相比于一些高端豪宅项目,总的来说销售业绩都还不错。

      土地的高价顺利出让以及90平方米商品房的热销,预示着温州楼市的刚性需求始终是坚韧和强大的。在这些标志性事件的刺激下,上半年,市区楼价摆脱了去年的一度理性,重新开始了一路高走。随之,一些超大户型项目和豪宅项目也在千呼万唤中开始面市。时移势异的是,高端项目取得的销售业绩与中小户型商品房却普遍不可同日而语。高端项目上市之时,全球经济危机正开始扩散和加剧,在此大环境下,投资高端豪宅无论是资金面还是信心面自然都受到一定的制掣。

      宏观调控 救市重在信心

      上半年,调控总体上继续延续着去年以来的政策,接着,在席卷全球的金融风暴影响下,房屋交易量下降,一手房难卖,二手房量缩价跌,市民持币观望,房开商资金紧张,“金九银十”盛景不再,不少一线、二线城市纷纷自行出台地方性的“救市”措施。为了保持房地产业的健康稳定发展,宏观调控也逆转为下半年的全国性“救市”。

      受杭州、深圳等外围房产市场的影响,特立独行的温州房地产也随之跟走,下半年开盘项目的价格已开始走低,二手房的房价也开始下探,大南门、江滨路以及新城一带的高端住宅,由于先前上升幅度较大,如今在降幅方面也领先于其他区域。一向自居周边配套成熟及优越的学区划分的下吕浦住宅区房价也出现了松动。在此前提下,一向谨慎的温州市政府不久前也出台了18条新政以提振楼市。

      今年楼市有五大看点

      林育

      看点一 上市房源最充足一年

      综合市区此前已出让地块的资料显示,今年市区有开盘条件的楼盘将达到30个左右,创历年来之最,其中旧城区、城市西片、城市东片及东南片和瓯海大道沿线,都有项目达到开盘条件。而从住宅套型设计来讲,90平方米以下套型、大套公寓、空中别墅、平层住宅等多种套型,也将有一定数量的供应。市区像广汇景园、东南嘉一国际、丁香园、中梁棕榈湾、中梁银座、东来锦园、中和家园、青青家园、金轩家园等楼盘,都已开盘。

      看点二 出现品质化多元化

      在楼市产品日益多元化的今天,产品设计竞争也日趋白热化。而市区楼市多年的卖方市场,也使多年来住宅品质难以得到提升。眼下,市区楼市格局发生微妙变化后,以住宅产品多元化和高品质为特点的温州楼市,已开始崭露头角。2008年开始温州市区楼盘品质有了大的提升,创新更为突出。从目前锦玉园、东南嘉一国际、中梁银座、香缇半岛、新京都家园几大高品质楼盘的规划设计来看,出现了空中别墅、官邸(一层一户人家)等为设计特点的高端住宅,无论中套型,还是大套型和跃层房,品质都将有很大程度的提升。

      看点三 下半年是分水岭

      根据相关统计显示,7月份全国70个大中城市新建住房销售价格同比上涨7.9%,涨幅比6月份下降3个百分点,其中只有4个城市的环比涨幅在1%以上,温州市赫然在列。8月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%,温州市同比上涨1.6%。而同时,8月份,全国70个大中城市二手住房销售价格同比上涨3.9%,涨幅比7月低2.1个百分点,其中同比价格下降的城市也有8个,温州市位列第三。而来自市房产产权交易中心的数据显示,9月份市区二手房成交量为467件,10月份成交量为327件,这是自今年6月份成交了1102件以来,连续第五个月交易量下跌,下跌幅度之大让人难以预料。

      一手市场同样遭遇了交易大幅萎缩的境遇,根据市房管局网上售房系统显示,今年4、5月份开盘的楼盘如东南嘉一国际、中梁棕榈湾、广汇锦园等都能实现首日销售率70%以上,而7月份以后开盘的汇鸿家园、青青家园等楼盘销售速度则明显放缓,有的项目开盘好多个月了,销售率只停留在40%以内。

      10月-11月份一级土地出让市场,有12宗地块推出仅3宗成交,9宗地块均以流拍告终;二级市场上网销售的销售率仅达到20%;10月份三级二手市场的成交量仅327套创近几年的新低,11月份三级二手市场成交量略有上升达到407套,而且从二、三级市场价格看均出现回落状况。

      看点四 政府救市频繁

      中央政府和温州政府相继在2008年出台了系列的救市计划,包括国家政策开始放松,银行利率连续五次下调,准备金率也全面下调,国务院不断表态要保持房地产业的健康发展,一些地方政府更是开始降低交易费用来促进房产交易量的恢复。这些消息政策都开始有利于房产成交量的提升,但是就像前年与去年的房产火爆时一样,一两个政策并不能一下子扭转已经建立的趋势。

      看点五 买卖双方依然观望

      2008年投机和投资房产成分由于受到打击,自住的刚性需求全面唱主角,投资性需求将逐渐淡出市场,理性、刚性的自住需求将成为温州楼市的主题特征。

      虽然新政的效果不能立刻体现,但是,伴随新政策的出台而给温州房地产市场带来的一些变化还是比较明显的。楼市现状由一方观望变为双方观望。在新政发布之前,温州楼市最明显的就是消费者观望气氛比较浓厚,开发企业则采取促销、降价等手段试图打破观望。而现在的情况是不仅消费者在观望,开发商也在观望。消费者看房热情有些增加,成交量依然冷清。由于交易契税、首付成数和贷款利率都有所降低,消费者的购房欲望有所提高,只是期待房价降到出手时候。但是,看房量的增加并没有带来相应的成交量上扬,消费者依然处于观望楼市走向的阶段。

      土地投放创下新低

      向阳

      2008年全年土地出让规模不到370亩(剔除滨海园区B601地块,全年出让土地不到150亩),较2007年多出不到70亩;比2003年的443亩和2006年的881亩都低(2004年的291亩、2005年的350亩、2007年298亩),许多原计划在今年出让的土地最终受全国土地市场的低迷而没能如期投放市场。

      新盘供应量在增大

      2008年市区包括丽景花苑、锦城商务楼、嘉汇锦苑、宏泰大厦、清晖园、棕榈湾、东来锦园、嘉一公寓、工会大厦、青青家园、锦玉园、黎富大厦、万康商务中心、中梁银座、新世纪商务大厦、汇景嘉园、中和家园、瑞嘉佳园、梅园二期、丁香园、江锦家园、明珠城、龙城锦园、金轩嘉园、划龙桥村6号地块、华府天地在内,新上市楼盘将近30个,不过这些楼盘大多规模都比较小。其中有7、8个楼盘在没有任何预兆的背景下上市,反而一些原定于年内开盘的楼盘,由于受市场行情影响后,纷纷推迟了开盘时间,特别在奥运会之后,新盘供应节奏明显放缓。

      民生地产带来契机

      温家宝总理在11月5日召开的国务院常务会议上,研究部署了进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。增加4万亿资金2年内投入强力启动内需,促进经济稳定增长。以投资带消费以消费促增长。其中第一项就是“加快建设保障性安居工程”;而在随后的建设部9000亿住房保障计划中直指“廉租房”和“经济适用房”,这些措施的实施,体现了民生保障将是2009年的重点,中国地产迎来了“民生地产年”。

      二手房走势同比相似

      2008年温州二手房市场交易走势同2007年比较均呈现“M”状。只是在交易量上面出现了下降,2008年1~11月同2007年同期相比下降36%;虽然国家多个部门在年底的最后两个月出台了一系列的措施,降低自住购房者的购房成本,特别是11月1日执行的降低契税税率、暂免征收印花税以及12月17日出台的“国三条”对购房2年以上转让时免征营业税的规定,对于楼市而言,是重大的利好,若希望这些利好政策刺激楼市的回暖也只可能是成交量的回暖,楼价下行的趋势很难改变。同时,这些政策的实施可能会带动供应量在短期内大量增加,客户观望的心理短期内很难改观,短期房价并不乐观。

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