面对银行“第二套房”商业贷款首付比例上升，国家对于房地产业调控预期增加，那些有买房需求的人应该怎样应对呢？

　　案例一：新婚购房

　　26岁的王先生月薪5000元，工作稳定，今年将与女友结婚并打算于近期购置新房，双方存款近18万元。

　　面对这样的情况，某银行理财经理张汝洁表示，传统观念使得新婚的小夫妻一般更愿意买“一手新房”，但由于资金量有限，因此在选房时会购买地处非黄金位置、但交通便捷的小房型新房。由于如今的年轻人大多注重生活质量，不希望有过重的房贷压力，因此在运用"自身存款＋父母后援"组成的首付款后，以家庭月收入50%用于还贷比较合适。

　　以市区某小区为例，两房70多平方米价格约90万元，30%的首付款意味着双方父母须支援小夫妻9万元。使得像王先生这样的一次购买自住住房的借款人每户最多可以贷到50万元，而剩余的13万元则可用商业贷款。

　　今年四次加息后，5-30年的住房公积金贷款利率上调到5.04%，而同期的商业贷款则为7.56%，85%优惠利率下限则为6.426%。因此在本例中若20年期，“50万元住房公积金+13万元商业贷款”月供款4300元(等额本息)，63万元商业贷款每月则须还贷4700元(等额本息)。

　　案例二：换房

　　33岁的张先生在机关事业单位工作，其妻苏女士33岁，公司白领，夫妻俩想把父母接来同住，因此决定换房，准备将现在的85平方米的住房换成一套140平方米可以两代人入住的大房子。夫妻俩月收入超过12000元，经过多年的积累，家庭存款也有近50万元。

　　抛开其他因素，对于换房者而言，由于手头上有一套用于自住的现房，因此他们的购房压力相对较小。

　　张汝洁分析道：“对于现有住房的处理可分为两种方法。第一种可将现有住房卖掉后将其作为新房的首付，然后根据双方的退休年龄，再去银行贷20年期的个人贷款。第二种方法适合家庭储蓄较多的换房者且现有住房升值潜力大的家庭。如本案例中的家庭收入较多，用现有存款付清新房的30%的首付款，然后去银行进行20年期的商业贷款，用现在住房出租的租金用于每月还贷，减轻还贷压力。”

　　案例三：投资

　　去年投资股市的秦小姐打算将股市里的近百万元资金撤出来投入楼市。她觉得，反正自己有房住了，不如买套小户型出租，总价低，回报也高。

　　张汝洁表示，参与投资的大多是属于高收入人群，他们拥有一套舒适的自住房，其风险偏好程度又往往不太适应股市的涨涨跌跌。因此在投资时更应注意房产的地段、是否容易出手等因素。

　　在购房面积方面，大型城市应考虑在90平方米、中型城市在120平方米，此类住房面积在市场上比较容易成交出手。

　　与新婚购房、换房等刚性需求者大多需要通过贷款来购房有所不同，理财师并不建议投资者通过贷款来购置新房。最近，各地银行相继收紧多套住房、二手房贷款，对于一户多贷的投资现象，部分地区的银行拒放贷款，部分银行以基准利率放贷，随着CPI不断走高，我国正处于一个加息周期，因此贷款投资者的投资成本将不断加大。 舒会