CFP供图

　　某些细节，我们常模糊于习惯，某些权益，我们习惯于随大流，受到侵犯而不知。于10月1日实行的《物权法》，对我们日常生活中的一些权益作出了明确规定，明确了原先模糊的权益，在生活居住的细枝末节中，都给出了明确的权益归属，在这里记者摘取了几条与市民安居置业相关的权益，走访了温州几位房产专业人士,进行了解读，供参考。

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　　[关键词]土地使用权

　　《物权法》规定：满70年后住宅建设用地使用权自动续期。

　　解读：《物权法》的这一规定，回答了广大群众关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

　　据了解，10月1日前执行的法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地一般为70年；工业用地的最高使用年限为50年；商业用地为40年；综合用地的最高使用年限则为50年。

　　温州三角洲房产营销机构陈好介绍，改革开放初期出让的一些土地使用期限特别短，一些只有30年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注，《物权法》关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。

　　但陈好指出，10月1日开始执行的《物权法》并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　影响：住宅提升内在价值，商业地产影响投资热情。

　　《物权法》关于住宅70年届满自动延续，有利于普通民众的安居乐业。对市场的影响也是明显的。陈好表示，随着《物权法》对商品房产权的自然延期约定，真正的优质楼盘、百年建筑将会成为市场宠儿，质量越好使用寿命越长的楼盘，意味着产权延长的时间越长，更有投资价值。

　　商业地产期满处理的不确定性因素联想到中国已经明显的大产业国有化的基本思路，陈好说，若商业用地所有权被视为最重要的国有资产而予以保留，出让的将始终是使用权，那将在未来会影响商业地产的投资开发及运营。

　　[关键词]车库所有权

　　《物权法》规定：小区车位、车库应首先满足业主需要。

　　解读：随着住房制度改革，现代化社区大量出现。因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。

　　对此，《物权法》明确规定：建筑区规划内用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　房产营销人士颜志军表示，占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、附赠或者出租。

　　对于在小区共有道路上停放汽车，并收取相关费用的现象，颜志军表示，按照法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，才能得到平衡。

　　针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，有律师指出，可以通过具体的地方条例来补充完善《物权法》的规定。

　　影响：车库、车位归属有法可依，规范物业管理。

　　我市某物业管理公司负责人陈小姐表示，业主在买房时，可以通过签订合同付费、附赠、出租等方式从开发商处获得车位、车库，避免以后的争议。

　　不过，按照《物权法》规定的原则，小区车库、车位首先要满足业主的需要。车位、车库建成后，开发商首先应当问业主是否需要，在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同无效。

　　这个原则应当比“优先购买权”还严格。“优先购买权”是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，就可以卖给业主以外的人。

　　但是按照《物权法》的规定，小区业主如想获得车位，即使业主以外的人出高价，开发商也不可对其出售。

　　[关键词]不动产登记制

　　《物权法》规定：不登记，房子不算真正属于你。

　　解读：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。

　　登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管购房者与开发商的这份合同是有效的，购房者可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是购房者对于那套房子就不能再拥有产权了。

　　影响：住房产权的完善及统一登记，规范市场并压缩投机。

　　陈好表示，《物权法》实施后，住房产权登记确认并得以完善，从资金、权证、交易主体与税费管理等几个方面规范了产权流动。压制了“70/90政策”实施后开发商钻“双拼及多拼”的空子，而产权保障也更为具体，房产市场的投机者在进行市场投机时会有所保留，不会像过去那样“倾囊而出”，不计后果。欣 欣