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【调查与分析】温州个人集资建房牵动法律神经


http://www.66wz.com   2006年11月22日 18:37
 

  个人集资建房遭遇哪些法律问题

  自2003年底北京IT从业者于凌罡首次在网上提出个人集资建房的“蓝城计划”后,北京扔下的“合作建房”石子,很快在全国泛起涟漪。

  然而,风风火火的个人合作建房愈往后走,愈益艰难,目前已走到了“十字街头”:西安首例个人合作建房计划“搁浅”;北京合作建房首次拿地遇到困境;广州有关部门的答复是,“请自行依法按照房屋建设有关规定办理”,成立住房合作社既没有获批也没有被否定。深圳的个人合作建房者则正在筹集资金参加竞拍烂尾楼。

  其实,从一开始,个人集资建房就遭遇到法律与政策问题。2005年4月25日,大连市政府就紧急叫停刚刚在大连出现的个人集资建房,责令将数千万元建房存款如数返还出资人。

  与大连市的强硬相比,温州市政府执法部门在个人集资建房问题上的态度显得有些暧昧。温州市发改委负责人在接受记者采访时称,目前,受委托的那家房地产开发公司并没有向该委员会申报立项或咨询,等接到建设业主的申报进行讨论研究后再作决定。温州市规划局负责人称,该项目规划方面的审批工作,待市发改委立项后才能答复。温州市建设局局长陆光中则表示,只要建设项目的申报符合各项法律程序,建设部门将予以办理相关审批手续。

  温州大学一位法学教授认为,按照建设部有关法规,商品房预售必须获得《商品房预售许可证》;而获得许可证的前提是,房地产开发公司必须获得要开发项目的土地使用证、规划许可证、施工许可证,并要提供相关资质证书。这位教授因此质疑,温州个人集资建房所委托的那家房地产开发公司,显然并不具备上述条件,却开始收取集资户的千万资金并转缴至温州市招投标中心,实质这就是一种变相的商品房买卖行为,与国家法规明显相抵触,温州市的执法职能部门如何能视而不见,不予监管呢?

  今天下午,记者采访温州市房管局一位处长时,转达了教授的这一疑惑。这位处长明确回答记者:温州个人集资建房不是房地产开发项目,不受这一法规限制。至于个人集资建房要遵守哪些法律规定,建议采访温州市房改办。

  “在名义上,这260人是集资建房,但他们已委托房地产开发公司来运作,这样一来,该项目的建设程序将与其他房地产开发项目的审批程序基本一致。”温州市房管局副局长、市房改办常务副主任陈胜华在表达了他的观点后,也流露出困惑:这一项目事先没有申报,突然冒出后令人猝不及防。今后如果操作成功怎么发产权证书?能否进入市场交易?所有这些,现行法律并无明文规定。他表示,他们目前已着手对个人集资建房这种新鲜事物进行研究。至于具体怎么监管,只能走一步看一步。

  “从纯粹法律意义上,城镇居民个人集资建房,我国法律、法规与政策是支持与允许的。”浙江五联律师事务所律师张东伟对我国房地产领域法律颇有研究,他从3个层面阐述了自己的理由:

  首先是法律支持。城市规划法和建筑法是目前我国对城市建设管理的最重要的法律,是各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等直接适用的法律。在这两部法律中,没有任何禁止个人可以建房的规定。

  其次是行政法规支持。国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条非常明确地规定:“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。”

  再次是具体政策支持。1992年2月14日,国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》,对城镇居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何运行、减免税费的优惠政策、及建造后的房屋归属问题等都作了详细的规定。

  张东伟介绍,法律意义上的个人集资建房,有6条标准,其土地是政府划拨的;要在政府房管局的指导下成立非营利性组织即城镇住宅合作社来运转整个建造过程;可以享受国家税费减免的优惠待遇;资金来源于社员交纳的资金,银行低息贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入;住宅产权根据不同出资形式,有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等多种形式;住宅不得向社会出租、出售,当社员家庭不需要住宅时,须退给本住宅合作社。对照以上标准,张东伟认为,“温州的个人集资建房并不是真正的个人集资建房,而是一种变相的商品房买卖”。

 
稿源: 中国普法网   编辑: 张朋杰
 
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