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个人集资建房中国首例:为什么是温州


http://www.66wz.com   2006年11月24日 14:28
 

  参与者王鉴辉“破冰论”:以土地垄断为前提的房地产暴利模式被打破

  宗新建

  “瞧,他们拿的就是那块地。”出租车司机告诉记者,最近已经有不止一个外地人向他问起集资建房的事。

  这里是浙江温州市龙湾区蒲州街道江前村。不出意外的话,不久的将来,这里将崛起一片新的住宅楼,而它们的单价,会比周边其他楼盘低上约一半——因为,它们将是一帮志同道合者集资自建的,即所谓的“集资建房”。

  一周多以前,温州个人集资建房联盟(下称“联盟”)发起人、温州市场营销协会(下称“协会”)秘书长赵智强宣布,协会已经拿到上述地段政府挂牌出让的25亩土地,将用于建设260套会员住房。

  “个人集资建房中,拿地是最关键的一步,这一步完成了,工作等于完成了70%。”11月21日,赵智强告诉《第一财经日报》。

  集资建房“一呼千应”

  温州的集资建房萌芽于2004年底。在这一年,赵智强注意到,高学历就业者和投资者被高房价“挤走”的现象,在当地越来越明显。

  从温州市统计局的资料看,2002年温州一级地段商品房价格为5935元/平方米;到2003年,一类地段价格蹿至7209元/平方米;2004年,部分楼盘甚至创下10%以上的月增幅纪录。至年底,市区范围内的万元楼盘比比皆是,而温州商品房也以年涨幅17%,均价6732.5元/平方米的“业绩”,高居浙江省首位。

  “如果能给既不能享受经济适用房、又买不起高价商品房的中间群体提供合适价位的房子,无疑会使他们更安心地留在温州工作。”赵智强说,当时北京、南京等地出现的个人集资建房热潮给了他启发。赵智强自称不是房地产业中人,但曾在海南从事过地产开发的他,对该行业一直保持着敏感。

  2005年2月28日,赵智强向温州市政府提交了一份报告,表示所在协会愿意牵头开展个人集资建房。“半个月后,政府各部门都没有表示反对。”赵智强说,温州市政府比较开明,民营企业也一向讲究“非禁即入”,他对此的理解是默许。很快,他公布了自己的集资建房计划,表示预算价格可比同类商品房低30%以上。

  “一开始我们就明确,联盟将谢绝‘温州炒房团’等投资者的绕道投机。”赵智强说,按照最初的章程,他们倡导按市场化程序操作,成立符合条件的法人公司拿地开发,并规定:集资建房申请人必须是无住房的市民,而且每户只限购一套,在建好之前不得转让等。

  这样的规定很快得到强烈响应,一时间电话询问的人上千个,最终有300多人报名参加,主要是协会单位的员工、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户。

  两次竞标失利

  接下来是找地。“联盟成立后,关注过的土地不下于几十块,也参加过几次竞标,但都失败了。”赵智强说。

  “第一次是市政府的一个地块,虽然各方面条件都比较符合,但成交价格偏高,仅地皮成本价就达7000多元/平方米,加上各种建筑成本,每平方米就要9000元左右了。另外一个是老温州大学地块,虽然地皮价格便宜,但地块太大,最后总价值要5个多亿,这对我们来说,也不太现实。”

  但失望了一段时间,事情开始发生变化。“由于宏观,政策前景开始变得不明朗,开发商出手慎之又慎,温州房地产市场的土地竞标激烈程度已不如以往,部分地块开始出现挂牌转让甚至是流拍的状况。”赵智强说。此时,温州龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块,由于价格偏高,地块偏小,开发商相对融资成本也太大,已两次流拍。赵智强觉得,他们的时机到了。在进行了充分准备后,11月15日,在没任何竞争对手的情况下,受联盟委托的温州瑞安正元房地产开发有限公司(下称“正元公司”),以1.0458亿元的价格成功取得这一地块,出让土地面积15650平方米。

  “住宅地块占地面积为30亩,总建筑面积达25500平方米,楼面地价约为4100元/平方米,加上土建、税费等各种成本,再减去一、二层商铺及车库出售收益,预计建成后房屋成本价为5300元/平方米。”赵智强说,目前周边一些楼盘市场价为9000元/平方米左右,最高的达11000元/平方米。根据规划,该项目能建成60、90、120平方米3个类型共260套住房。

  对于这样的结果,赵智强总结出几方面的促成因素:政府的“无为而治”,即政府对此没有干涉;发起单位诚信度颇高,协会虽是一个民间组织,但具备一定政府色彩,会员单位多、知名度高;温州商品房价格与经济适用房之间的价格差距大,存在明显的梯式消费;政府宏观调控后微妙的房地产市场走向。

  在一位参与集资的人看来,温州民间融资渠道的畅通也是一大因素。“要拿到房子,每个会员最后平均至少先要拿出38万元左右的现金,我们手中没有,但可以很快从有这笔钱的人手中借到。”赵智强透露,在取得地块前通知大家缴纳保证金时,2000多万元的资金是在一个星期内募集到的。

  但以上成功因素不唯温州独有,为何北京、广州等地却难成“正果”?赵智强的解释是:“偶然因素很重要。”

  冲击地产暴利模式?

  赵智强认为,温州的“阶段性胜利”,将给致力于集资建房者提供可借鉴的样本和信心。“但我们现在的压力也很大,经常有有关部门领导打来电话,让我把合作建房的事停掉。”赵智强说。

  “也有人说我们是非法集资,是预售,是期房,要求有关部门给予打击。”赵智强表示,他们的做法都是符合法律的范畴,在资金来源上,1亿多元的土地出让金全部来自参与集资建房的260个会员,会员的集资存放在托管银行的个人账户上,专款专用,根本就不存在非法集资现象。

  对于预售的说法,正元公司总经理王鉴辉对本报记者表示,所有房屋都已经有了消费者,“没有销售环节,不存在预售。”

  王鉴辉坦言,目前所承受的最大压力其实来自行业内部。“房地产行业明显有着巨大的利润,但有些人偏偏不承认,我们想做点事情,有人硬说我们爱出风头。”他说,即使在自己所在的房地产公司,股东们的意见也不能达成一致,最后还是自己提出了“曲线救国”的办法,即实行总承包责任制,自己承担整个过程的责任,业主只需要支付项目总开发资金的2%作为管理费,“这样才达成了协议”。

  “我个人觉得,这是一次破冰之旅,因为这宣告了以土地垄断为前提的房地产暴利模式开始被打破,出现了新的符合大众消费群体的模式。”王鉴辉说。

  但赵智强特意提到,这样的“革新”不会对现有房地产市场造成大的冲击,“这种模式只能算现有开发模式的有益补充。对我们的会员来说,即使没有集资建房,他们也不可能去购买高价商品房,更不可能出现退掉已买房子来集资建房的现象。”

  温州市国土资源局建设用地管理处处长朱剑云告诉本报记者,尽管个人集资建房是个新鲜事物,但集资建房者委托正元公司拍得地块,过程是合法的;只要房产公司不更改该地块的建房功能,在法律上就不存在问题。因此,希望社会不要戴着有色眼镜去看,也希望政府能在舆论上、政策上给予支持,“至少不要人为干预”。

 
稿源: 第一财经日报   编辑: 张朋杰
 
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