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温州个人集资建房未被认定违规 零利润恐难推广


http://www.66wz.com   2006年11月20日 20:56
 

  核心提示

  温州市市场营销协会办公室的周末就像是工作日,用过的一次性纸杯不断地填满办公室的垃圾桶。温州个人集资建房成功获地的消息吸引了全国各地的记者蜂拥而至。在接受采访的过程中,协会秘书长赵智强还在不时地被各地记者打来的电话骚扰。

  11月15日,市场营销协会通过当地一家房产公司拍得一块政府出让的15650平方米土地,260套会员住房将在那里拔地而起。个人集资建房拿到土地,温州人又一次走在了全国的前列。赵智强有点自豪地对记者说。

  个人合作建房的温州模式,究竟是怎样一种模式?集资建房的梦想在北京、上海等地都有,温州何以能先行一步?这种被称为买房乌托邦理想,是否最终会圆满地成功实现?能否被人效仿,甚至得到推广?

  和其他地方集资建房一样,温州的项目之前的进展也并不顺利,在获得地块前,他们一直很低调,也一度承受着各方的猜忌和质疑。

  2004年,温州快速攀升的房价使得人才纷纷外流,出现了“人才荒”。同时,在北京、南京等地出现的个人集资建房热潮给了赵智强一个启发:个人集资建房可提供比市场价低30%左右的住房,如果这些住房能够提供给那些会员单位里买不起房的员工,他们就会安心地工作。

  2005年2月28日,赵智强向市政府提交了一份报告,表示该协会愿意牵头开展个人合作建房。半个月后,政府各部门都没有表示反对。“非禁即入”,赵智强向会员单位公布了自己的计划,很快得到强烈响应,最后300多人报名参加,分别为该协会单位的员工、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户。

  社会上有人说这是非法集资,有关部门还多次找协会进行调查。甚至有房地产开发公司向政府告状,说这种项目是政府明令禁止的房屋预售。

  对于这样的业内指责,赵智强认为无从谈起。“资金安全是会员最关心的问题。会员的集资都存放在托管银行的个人账户上,专款专用。有了银行的托管,就不存在非法集资的说法。”他说,所有260套房屋都已经有主人了,不需要销售,不存在销售行为和过程。

  主管部门温州市房管局副局长陈胜华的态度是,“个人集资建房是种新鲜事物,还需要进行研究。”

  温州市国土局建设用地管理处处长朱剑云告诉记者,集资建房者委托瑞安正元房产公司拍买得到地块,是合法的。只要房产开放公司不更改这个地块的建房功能,在法律上就没有问题。

  在一年半的时间里,他们看过20来个地块。但最后都因地价、面积和区位不理想而放弃。赵智强说,寻找地块屡次失败后,他也曾一度动摇,甚至怀疑个人集资建房只是个“乌托邦”。

  “现在拿到了地块,就等于完成整个项目70%~80%的工作量。第一个地块成功了,我们还会寻找第二块,第三块……”赵智强心里的“乌托邦”离现实越来越近。

  温州市国土局关于此地块的出让协议上规定:允许建设的地上建筑面积不能超过25500平方米,根据目前260名会员90-120平方米的需求,开发商如果想以多建商品房来赚取利润的空间并不大。目前尚不能肯定所有的会员都是为了自住需求,“等以后房产建成拿到房产证之后,合理抛售也是容许的。”房管局这样表态。

  根据之前集资建房合作者们达成的意见,获地后,90平方米的房产需求者先付8万元,120平方米的先付12万元;第二次付款在开工前,要付房价的70%,最后10%在交房时付。而具体楼盘将由260名会员抽签决定,楼层好的可能会给楼层不好的一定程度的补贴。

  试探集资建房的温州模式

  疑问1:市场倒退?反社会分工?

  有网友认为,个人集资建房是畸高房价迫使部分个体结盟,是一种“反社会分工”的事物,在生产专业化、集约化的今天,并不可能成为市场发展的主流。

  温州个人集资建房项目部总经理王鉴辉与此观点相左,这在国外也算是一种比较成熟的模式。目前政府难以提供社会所需求的低价房,个人集资建房填补了这个空白,是一种创新。

  而且房屋由设计院设计、由建筑单位施工,所有的过程仍是专业的操作,并非DIY,所以并没有“反社会分工”。作为这种新模式的实施者,王鉴辉还吁请政府和社会能够给予支持。

  疑问2:温州模式何以能取得突破?

  两年前,个人集资建房在全国各大城市陆续兴起,但无一取得实质性进展。“而政府有关部门的‘无为而治’,给了温州市个人集资建房很大的‘想象空间’。”赵智强说,项目前期运作没有受到温州当地政府不必要的干涉。尽管后期政府有过介入调查,但那是由于一些竞争房地产开发商的打压。

  迅速蹿升的温州房价,也让个人集资建房有了一定的需求,“温州的平均房价目前已经高达每平方米9000元-10000元,排在全国前列,普通老百姓根本无法承受,低价房自然会受到他们的欢迎。”

  项目的成功还得益于温州本身活跃的民间融资渠道。赵智强认为市场营销协会在会员中具有较高的资信,“人家信得过你,才会把钱交给你去买地建房。”据说,这些会员个人没有一个是开“宝马”或“奔驰”车的,但他们可以较为容易地从开“宝马”“奔驰”车的人那里筹集到买房的资金。”

  这种高诚信度的温州民间资本流通,不得不让上海个人集资建房“上海家圆”的首倡者朱剑感到艳羡。

  疑问3:温州模式是否能够推广?

  “温州个人集资建房的突破,很大程度上得益于上述诸多因素。如果其他城市不具备这些因素,推广起来就难免会遇到很多困难。这其中,最关键的是政府要支持。”

  赵智强还拥有一个有利的条件,他从事房地产开发多年,和部分房地产商关系很好,能够说服他们参与这种低利润甚至零利润的项目。“上海家圆”的朱剑觉得,这是他不能企及的地方,“在上海房价趋稳甚至下跌的情况下,部分房产商也许会考虑参与个人集资建房。”而一位房产业内人士则认为,在短期内,个人集资建房作为一种新生事物,还很难对目前的房价形成冲击。

  就在宣布温州个人集资建房项目获地的那天,赵智强收到了深圳个人集资建房者的邀请,希望他将温州模式的成功移植到深圳。不过,他现在似乎更希望能够和北京、上海等城市的房产开发商以及个人集资建房者进行合作。

  对话集资会员

  40岁左右的曾爱秋是温州洞头县人,现在一家电子设备公司担任部门主管,她是市场营销协会的第一批个人会员之一,也是参与首批集资建房的会员之一。

  记者:刚刚加入协会的时候,你不知道地块在哪里,房型是什么样,更不知道什么时候能够拿到房子,存在这么多不确定因素,为什么还要选择个人集资建房呢?

  曾爱秋:主要是因为房价低,刚开始是抱着试试看的心态。而且只要地段我能够接受,我就可以等上一段时间。

  记者:其间怀疑过吗?动摇过吗?

  曾爱秋:当然有过。刚加入的时候,除每年200元会费,不用交更多的钱。当协会通知我说有了土地,需要往银行存入8万元出让金的时候,我就犹豫了,四处打听,跑房管局,问他们这种集资房是否能拿到房产证;去招投标中心,查询是否有这块地在出让;还通过建设局的朋友打听,是否能够获得政府批准。这些都打听清楚了,我才把钱存进银行的。

  记者:现在,第一笔出让金已经从你的账户上划走了,你担心其间出现变故吗?毕竟这是个新生事物。

  曾爱秋:土地拿到了,就不担心了。目前正在筹集第二批资金,房价的70%,大概需要30万元。现在就希望政府能够早日批准各种手续,我们能早点拿到房子。

  个人集资建房别排斥房产商

  相对于北京和上海的个人集资建房者来说,温州的集资建房者是幸运的,他们又一次尝到了“第一只螃蟹”的美味。一种近似于“乌托邦”式的建房模式,在温州这个充满财富想象的城市里渐行渐近。“温州模式”早已是一个老坛子,现在这个老坛子又一次斟满了新酒,让很多人多了一份憧憬。

  但是,个人集资建房的“温州模式”,并非组织者们单打独斗就能实现的。在接受采访时,几乎所有的组织者都坦承,个人集资建房无论成败,都和房地产开发商有很大的关系。要在暴利和2%-3%的代理费之间作取舍,更多的房产商愿意追求前者。在房产商还掌控着房价话语权的时候,个人集资建房这种模式似乎在尝试自发颠覆这种话语权。

  然而,在这次成功获地的“温州模式”中,我们还是能看到房产商参与其中的身影。在此前更多的失败的个人集资建房案例中,也常能看到与房产商合作谈崩而受阻的。没有定律说,离开房产商,个人集资建房一定不会成功。但从目前诸多情形看,依仗房产商可能是一条完成梦想的捷径。若能合理均衡好房产商与集资建房团体之间的利益,两者宿求未必是背离的。

  市场经济,价格总有波动。相信如果市场不景气,房产商也不会一味肆意圈地、索高房价、不见买房人而徒增自己的高利贷。

  赵智强就很聪明地协调好了两者的关系,甚至是三者、多者的关系,比如还有当地政府、房地局。当然他是中国十大营销人之一。

 
稿源: 新闻晨报   编辑: 张朋杰
 
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