开发商“代建”模式
正元公司是会员们委托的开发商。而在北京，于凌罡提出和房产商合作，被网友们骂为“叛徒”。
11月15日，出现在拍卖现场的是一家名叫“瑞安正元房地产开发有限公司”(下简称正元公司)的房地产开发商。他们代表集资建房的会员们，以高于起拍价1万元的价格，取得了这块地。
正元公司是会员们委托的开发商。而在北京，于凌罡提出和房产商合作，被网友们骂为“叛徒”。
“我们和房产商合作也是无奈的，因为经营性土地是不会卖给个人的，必须要有一个房产公司。”赵智强说，他们一开始想利用社会资金自己成立一家房产公司，但那么做成本太高了。
他说，选择合作还有一个原因是，温州人的观念就是“有钱大家赚”，“你看温州制造鞋子，做鞋帮的、鞋底的、鞋扣的，分工都很明确。宁波一个老板到这边一看，发现就和他们不一样，产值差不多，但这边厂子分工很专业，规模小，成本低得多。”
根据协议，开发商只是集资建房的“代建”单位，所有费用由会员自己支付，开发商只收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费。“我们就跟正常开发一样，该开发商干的事我们都干，比如请建筑公司、监理公司、小区后期规划等。”正元公司集资建房项目部总经理王鉴辉说。
原本考虑的合作方式并非如此。王鉴辉原本也想开发那块土地，与营销协会碰到一起后，双方曾考虑过另一种方案：住宅由会员出钱建、商铺和地下车库由开发商出钱建。
经过测算，如果每亩地的地价在415万元之内，地价加上建筑成本，每平方米的造价是6500元左右，但商铺和地下车库的收益在3000万元，如果把收益冲抵到成本中，每平方米的造价在5300元左右。
“但房产的不确定因素很多，开发商到底以多少钱的价格给会员，双方都不想冒险。”赵智强说，最后选择了让开发商代建的模式。
王鉴辉说，其实按2%收取的管理费不过是两三百万元，“但我希望自己能在建低价房方面起个带头作用。”
正元公司今年5月刚刚改制。在接受媒体采访时，王鉴辉曾表示，在这个项目中，公司“获取的是业绩和品牌”。
取得信任“别怕麻烦”
即使知道买不下地，也要收钱，然后再退，“一收一退之间就能增加信任度”。
集资建房，媒体称之为“松散的联盟”，即指由个人组织的信任度不够。
“一开始，我们也有怀疑。”集资建房的会员曾雪秋说，通过几件事之后他们逐渐信任起来。
去年两次失败的买地前，会员也集资了3000多万元作为土地保证金。一旦买地失败，赵智强马上组织人将钱退给会员。
赵智强说，不要想着留着下一次买地时用，不要嫌麻烦，即使知道买不下地，也要收钱，然后再退，“一收一退之间就能增加信任度”。
在集资时，他们已经做好了资金安全监管措施，正元公司的王鉴辉说，协议上写得清清楚楚，每动一笔资金，都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才可以。
另一个需要让会员吃上定心丸的就是，建筑造价不能被抬高。
“会员不必担心我们为了多收管理费而故意抬高造价。”王鉴辉说，建筑成本是建筑单位控制的，而建筑单位现在也要通过招标产生，在投标时就必须报价，经过政府部门审核后就不能再有变更。
还有可能抬高的就是地价，也有相应的预防工作：开发商、营销协会与土地所有者温州市龙湾区蒲州街道江前村村委会签订协议，确保在每亩415万元之内拿下土地，如果以低于这样的价格拿下土地，所形成的节省资金，房产公司与会员三七分成。“这样，公司就不可能故意抬高地价了。”王鉴辉说。
最后，正元公司拿到的地价每亩不到411万元，他们没提分成的事。
“成功还尚早”
“现在不能说支持、鼓励，也不能说禁止、反对。今后的相关细节问题，可能还要市里几个主管部门研究。”
地是拿到了，但路程充满了坎坷。
首先是遭到部分房产商的抵制。一位会员就遭到了算计，有一个房产商约他吃饭，灌醉之后偷去了这位会员所有的参加集资建房的资料，然后拿着集资缴款凭证去告，说市场营销协会还没有拿到土地就办提前预售，是违法行为。
公安机关真的到温州市市场营销协会调查。协会作了大量的解释工作，最后出于担心还撤掉了协会内所有的宣传资料。
赵智强说，他在工作过程中就接到相关部门领导的电话，让他停下，“他们的口气很硬，我的态度也很严厉，说你们发份文件来，我就停下来。”他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。
他承认，也担心真的会遭遇文件叫停，“不过那样我也好交待一些，否则我不明不白的停了，会被会员们骂死的。”
曾雪秋这些会员们，现在最关心的是政府部门对他们建房的态度。
昨天上午，温州市国土资源局局长刘允南说，要澄清一个概念是，现在不是这260人拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地，房产商拿土地是符合法律程序的。
“但现在说合作建房成功还尚早。这里面还有规范运作，以及如何监管的问题。如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”他说。
规划局和房管局均对此事抱以谨慎态度。“现在不能说支持、鼓励，也不能说禁止、反对。今后的相关细节问题，可能还要市里几个主管部门研究。”温州市房管局副局长陈胜华说。
260个会员眼下最需要做的是在2个月之内筹集1亿元把土地款交上。“万里长征，我们刚开过遵义会议。”赵智强打趣说。
