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上海楼市低迷 温州资金何去何从


http://www.66wz.com   2006年09月27日 17:18
 

■7月28日-9月26日上海住宅成交套数走势图  

出租信息悄然增多,上海房产中介也很被动 雪艳/摄

  温州网讯 进入“金九银十”的楼市传统交易高峰期,上海楼市交易并没有显示真正的热闹。捏在温州人手里的二手楼盘该怎么办?温州投资者将何去何从?

  根据有关数据显示,上海新盘市场出现量价同升的交易行情,公寓住宅交易量大幅反弹。据统计,9月的第三周共成交新盘套数4859套,成交均价8229元,环比上涨11.8%。

  但与温州人关系密切的二手房市场依然以价格下跌为主。根据上海二手房办公室的有关统计,9月的第三周,上海市区仅杨浦区的控江和北外滩板块二手房价格呈现小幅上升,其他几区的二手房价格均出现小幅下降,其中徐汇区降幅相对较大,达1.3%。从租金水平来看,高、中、低档住宅租金分别下降1.5%、0.6%、0.5%。

  售房转租以租待售

  上周五,乐清人汪淑手中的一套位于长宁区的高档住宅,总算以3000美元的月租金出租。手里拿着租赁合同,她放心地应房客要求为出租房添置家具、电器了。

  “仁恒”是一个来自新加坡的地产品牌。去年3月,仁恒河滨花园的两幢100多套房子开盘,每平方米开盘价就2.2万元。开盘时,购房者的队伍从芙蓉江路排到了长宁路上,其中有80%是温州投资客。

  汪淑就是其中的一个。去年她出手购买了两套228平方米的大户型,一套自住,一套投资。但那套投资的房子一直没能顺利转手,随后她让房产中介把出售改为出租。出租只是权宜之计,如果能卖掉全身而退自然是最理想的。

  上周五,月租金3000美元的租赁合同终于敲定。但房客的要求自然也不会低。每平方米4元的物业管理费和租客一家四口每年8000元的小区会所的会员卡费都由汪淑付,此外,她还得为房客配齐整套家具和电器,其中包括客厅42英寸的液晶电视和主卧32英寸的液晶电视。这样一来,余下的房租也就勉强够支付每月1.6万元的按揭,首付投入的200万元资金利息,就只能另外想办法了。

  志远地产天山店的中介姚小姐说,能把房子成功出租,已经是很幸运了。现在上海的房子很多都从出售转为出租,一下子多了这么多的出租房源,租金自然就会降下来。

  割肉抛盘给资金找个好去处

  “国六条”实施以来,温州投资客对上海楼市失去了信心,出现割肉抛盘现象。这是很多人对温州投资者的判断。

  位于普陀区轻轨3号线边上的中远两湾城也是很受温州人追捧的楼盘。中远两湾城一期2003年开盘就吸引了大量温州投资者,第三、四期的楼盘,就被温州人买走了近一半。据美联物业上海长寿分行高级营业经理李高兵介绍,330号那幢楼里,一个温州人就在11层、13层、15层、17层和33层都买了房子。

  如果这些房子在2005年3月份前转手,还是有比较可观的利润。但现在的境遇就大不相同了。

  去年9月份,中远两湾城四期开盘时,每平方米起价1.1万元至1.2万元,现在以1.3万元的价格在二手市场挂出。如果以100平方米为例,二手房交易后,需要缴纳5.5%所得税……各种政府税费要占房价的10%至11%,再加上中介费1%,一套房子至少要亏15万元。一般中远两湾城四期的房子面积都在100平方米以上,如果按这样计算,面积越大亏得也就越多。

  而割肉抛盘的投资者中,主要有两种情况:一是不堪压力想尽早脱手;二是已有更好的资金出路,急需将房子变现,不在乎眼前亏一点。

  成也萧何败也萧何

  温州人的投资嗅觉灵敏,投资眼光独到,这几乎是外界的共识。在市场上升阶段,一些投资者甚至循着温州人的投资踪迹,亦步亦趋地跟进。

  但是到了市场疲软阶段,温州人的市场灵敏度似乎成了绊脚石,甚至向负面放大。

  住商不动产业务代表葛小姐说,一些二手房买家听说看中的是温州人出手的房子,他们往往会犹豫起来,甚至不敢接手。因为在他们看来,温州人投资嗅觉灵敏,如果是温州人都不想要的房子,是不是意味着不具备投资价值了。这也成了影响成交的因素之一。

  注资地产商,温州资金的下一个通道?

  2004年年底至2005年3月,是上海楼市的顶峰,随后急速进入低谷。现在上海仅有的投资客也以中长期投资为主,像以前那种短期买进卖出的投资客已经很少了。目前成交的几乎都是自住用房,总价100万元左右的成交比较多。

  投资楼市的回报率低了,那么资金自然要流向回报率相对高的领域。中原地产研究咨询部副经理马冀说,一些资金甚至从住宅转向商铺写字楼的投资。目前有一些散户在做,还没有形成原先那种温州民间财团的强大声势。同时他认为,目前不排除上海地产商向温州民间财团融资的可能。

  当记者问他,这个观点有没有数据支持,马冀说这只是投资咨询机构的一个推测而已。他认为,一方面由于宏观调控银行资金收缩房地产贷款,其他渠道资金也在压缩,而楼市又走入低谷,开发商承受资金压力大;另一方面,炒楼利润空间越来越小,温州民间资金也在找出路,那么一些曾经有过大单买卖合作的温州民间财团与开发商,就极有可能达成融资协议。商报记者 吴雪艳

 
稿源: 温州网-温州商报   编辑: 金道汉
 
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