今年10月，温州成为浙江省唯一一个房价绝对值同比负增长的城市。自宏观调控以来，这是温州房价首次出现同比负增长
今年10月，温州房价比去年同期下降1.2%，成为浙江省唯一一个房价绝对值同比负增长的城市。自宏观调控以来，这是温州房价首次出现同比负增长，也是它1998年以来的首次负增长。
房价逐月下跌
国家统计局对全国70个城市的监测结果显示，今年10月份，温州、海口、乌鲁木齐三个城市的房屋销售价格比去年同期有所下降，跌幅分别为1.2%、0.3%和0.1%。据了解，温州房价的下降主要表现在二手房市场，二手住房价格比去年同期下降了3.7%。
温州一手房市场的供应量一直非常少。多年从事房产中介的胡先生告诉《第一财经日报》，现在市场上是买不到一手房的，而二手房价格的下跌已非常明显。据温州市房屋交易产权登记管理中心的调查信息，温州市区二手房价格自1月份开始逐月下降。该中心对温州市区10个区域的大、中、小户型二手房交易价格进行统计发现，从1月到5月，各区域二手房价格的平均降幅在每平方米500元至1000元之间。
这种价格调整是逐月、平稳实现的，从今年1月开始，且目前仍在继续。温州市朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚表示，据他观察，到现在，少数品质特别好的楼盘，其二手房价格没有出现明显下跌，其他楼盘价格下跌的幅度通常在每平方米1000元以内，也有一些楼盘跌幅在每平方米1000元至2000元。
去年底成为温州房价的转折点。对去年9月、10月温州房价的疯涨，胡先生记忆犹新。他认为，到去年10月，温州房价就攀到了“过山车”的最高点，在经历一段时期的观望、停滞后，今年1月房价出现向下走势,预计未来几个月还将继续下跌。
在今年的调整之前，温州房价经历了逐年攀升的过程。而去年下半年的迅速上涨，成为温州房价蹿上高水平的直接原因。去年9月，之前停滞了一段时间的温州房价出现新一轮上涨，新城一些楼盘房价飙升，如新府花园，8月份每平方米价格为6400元左右，10月底已超过9000元。绿洲、大自然等相对高档的楼盘，10月底涨到每平方米1万多元,最高的达到12000元。
“前几年房价的上涨，是因为温州有旺盛的消费需求和投资需求，但去年9月、10月的疯涨，一定程度上是炒作直接导致的。”胡先生表示。当时他就认为，温州房价已经透支了未来的上涨空间。今年房价的调整，是市场自身调节、温州1月出台的“期房限转令”、5月楼市新政三个因素共同作用的结果。
炒房心态演变
温州房价的涨落和炒房现象密不可分。而近几年，温州房产投资者的组成，以及他们的心态，也经历了几个阶段的变化。
温州房地产市场的一些特征，使它成为“炒房”热潮出现的土壤。从供应的角度看，温州土地供应量非常少，一手房市场容量很小，商品房稀缺性强，在后来炒作之风愈演愈烈的时期，这一点为炒房者操纵价格提供了便利。从需求的角度看，温州的购房需求特别旺盛。叶维坚表示，这是由于温州资本富足，而且温州人向来有买房的情结，炒房现象的普遍正是体现了资本的趋利性。
“需求旺盛的另一个原因是，很多在外温州人都希望在温州买房子。”房产投资者瞿先生表示。2000年至2002年，温州房价就出现了快速上涨。瞿先生认为，金融、税收等一系列鼓励买房的政策，使买房需求大量释放，并且温州的购买力更强。
“最先进入的是具有投资头脑的人。”叶维坚说，最初买房的人并没有短期获利的想法，而是看好长期增长潜力。他们的来源比较复杂，有房产业的专业人士，做其他生意的，也有在政府机关工作的公务员。
叶维坚表示，当“太太炒房团”的称谓风行的时候，说明炒房在温州人中已经普及。最初进入的人在房价上涨的过程中获利了，尝到了“甜头”，于是增大了投资额，心态也变成以获利为目的。此后加入投资行列的很多人，并不具备专业分析能力和眼光，而是跟风炒房。
去年9月、10月，温州房价疯涨，又吸引了一批新加入者。“一个月内，收益就达到30%~50%。”温州成明房产代理有限公司总经理胡冬明曾如此感叹。如此高的收益率，吸引一批“新手”进入。这些新加入者有不少是中小企业主，涉及皮革、不锈钢、鞋、服装等不同行业，他们在资金方面有原始积累，可调动的资金都在1000万元以上，投资规模多为七八套甚至10套以上。对这种现象，当时一位投资者评价说：“以前是有钱的人办厂做企业，没钱的人炒房；现在做企业的，生意不做，都来炒房子。”
当这些中小企业主被炒房热潮席卷进入时，温州楼市的炒房气氛也达到了顶点。不少人抱着快进快出、短期获利的投机心态，同一套房子一天内几易其价的情况也不鲜见。据了解，当时温州房价的异动，引起了中央有关部门的关注。去年12月，国家发改委相关部门的负责人曾到温州，就几个月来楼价超常上涨的情况进行调研。
这最后一波期房炒作的疯狂，把温州房价推到了历史高点，也直接导致了当地政府出台“期房限转”政策。
调整还将继续
“现在，温州楼市已经由自住需求主导，投资已经非常少见。”瞿先生说。这一点得到了其他几位业内人士的一致认同。据温州市房屋交易产权登记管理中心的数据，今年10月份温州房屋总交易量为596件，144平方米以下的占了总交易量的90%，大部分都是普通住房，消费者用于自住。温州建设局局长陆光中也在10月26日的长三角地区第九次地产峰会上表示：“温州房地产市场投机需求基本遏制。”
叶维坚认为，到目前，二手房价格的下跌已经比较到位，“泡沫成分已去除得差不多了。”但是从市场表现看，观望气氛仍然比较浓厚，多数楼盘的二手房价格还在逐月下降中。家住下吕浦的李先生在中介处挂牌了一套位于新城的二手房，这几个月的挂牌价从每平方米8600元逐渐下降到8200元，每个月每平方米下降100元，但至今没有售出。叶维坚表示，温州计划在明年内推出1万套经济适用房、安置房，明年初开始放量，这些房子的推出，也将对二手房市场造成一定的冲击。
“一手房的价格也看跌。”瞿先生表示。他的依据有两条，一是商品房空置量的上升。据统计，今年前三季度，温州商品房空置面积比去年同期增长254.4%，其中商业营业用房空置面积竟同比猛增787.3%。
二是土地或者流拍，或者低价出让。今年1~9月份，温州市区出让地块为5个，其中温大成教学院流标，实际出让地块只有4个，平均每个项目只有4.3个单位参加投标，每个项目的参与投标单位数量同比下降56.1%。地块中标价从2004年平均高出起始价88%下降到2005年平均高出起始价30.93%，同比下降57%。目前拟出让的几个地标无人问津，只好改为挂牌出让。
土地出让一直被视为温州房地产市场的风向标。“大家不再争抢土地了，已经在手里的土地也都推迟开发，有一些去年出让的地块仍拖欠着土地出让金。”瞿先生表示，这预示着明年一手房的价格将出现下降，也表明目前开发商的市场信心已下降到一个低谷。(本报记者 丁小莺 发自上海)
